当前位置: 主页 > 经济价值 > 文章

经济价值

【中国商业地产年会】印力北京杨贵:如何把商业地产资产价值显性化?

发布时间: 2019-05-02 13:25 浏览次数:次 来源:网络整理

经济观察网 记者 姚瑾玲 9月11日,在由经济观察报主办的第八届(2018)中国商业地产年会上,印力北京榆林零点棋牌下载商业公司副总经理杨贵表示,购物中心的投资价值是一个曲线增长的过程,这个过程中,资产是有形的,但价值是一个无形的概念,怎样把有形资产的价值显性化?如何解决机构投资人看不懂这个行业的难题?如何构建购物中心资产和资本管理体系?杨贵给出了自己的答案。

以下内容据杨贵演讲整理:

这几年,大家都感觉到中国房地产的一些变化,前些年榆林零点棋牌下载化以住宅为特点高速地发展,快周转的行业企业都得到了非常快速的发展。

现在随着榆林零点棋牌下载化的进程变慢,国家宏观政策的调控,大家开始关注存量资产,因为在过去十几年的发展中,包括很多做商业的同行,限于环境可能都是在用住宅销售维持商业持有,没有想过商业以后怎么退出。

住宅要快周转,商业需不需要快周转呢?

先不说“快”字,我们拿到一个存量资产,在过去十几年确实没有资金压力,未来这么大的存量资产在资产负债表,现在又强调去杠杆,确实带给大家一些新的思考。

过去几年,大家非常频繁地看到“证券化”这个词,它其实是产生稳定现金流的物业的一种退出渠道。

目前而言,国内的证券化刚刚起步,只是一千多亿的规模,现在存量资产上万亿,这对大家来说是一个起点。

我们在思考证券化,包括在跟资本市场对接时,都会面临一个问题,他们要什么东西?他们要的东西是不是能给他们带来持续的投资价值?他们的价值能不能实现?

今天我想带着这些问题跟大家一起来探讨。

购物中心的价值产生是这样的一个过程:土地获取、设计、审批、开发建设、招商推广、运营管理、退出。这个过程从低到高。

现在机构投资人对我们的购物中心的管理和未来发展看不太懂,所以从资产配置的角度来讲还比较低。站在未来证券化这个大舞台,这么大的体量,面对机构投资人以及各种投资人,怎么解决这些问题?怎么以退为始?

站在这个角度来看资产管理和资本管理,资产管理下接运营上接资本,才能把我们这个“退”做好。

商业地产的投资回报有两块,一是经营收益,二是资本收益。

经营收益NOI是经营收入减经营成本,资本收益是期末价值减去初始价值,资产价值是用NOI除以Cap Rate与NOI增长率的差值。要考虑这个行业特别的风险溢价能给到的资本化率。

纵观美国从1983年到现在商业地产价值的变化,可以看到2008年以后,资本化率持续的下降,NOI经营收益同步增长,导致商业地产的价值非常陡地增长,现在达到历史新高了。

其实商业地产有好几类,购物中心是其中的一类,公寓的资本化率是最低的,接下来是办公,零售其次,资本化率最高的是酒店。资本化率越低,证明同样的NOI,估值会更高。

为什么会有这样的曲线和排列?其实跟各类资产的经营属性有关。其中可以看到几个关键的指标,像办公楼比较简单,地理位置好,购物中心还有一个很重要的是运营管理水平,酒店也要看运营管理水平。接下来其他的几个指标,比如租期、维保费用、管理的复杂度还有毛利率也有一些变化。

Cap Rate为什么会有这样的不同?我觉得管理的复杂度在里面占据很重要的因素。新加坡CRCT的资产是国内的一些购物中心,它的历史分红率大概在5.5到7.6%之间,这个数是不差的,因为考虑到国内资产去海外发REITs有税,还有汇率风险。

现在国内也发行一些类REITs产品,优先级收益在4%-7%,光看收益,国内购物中心还是非常不错的。

刚才开篇讲了投资人关注的很多问题,这些问题其实也影响投资人对我们这个产业的回报要求。你的风险系数有多高?我要投你的话,你要给我多少回报率?其中流动性风险非常关键,很多企业并不是因为亏损而倒闭,而是因为流动性出了问题。

现在国内的商业地产面临一个比较大的流动性问题是,我们没有公募退出的渠道,我们只能寻求大宗交易去退出。后者的难度可想而知。再有,管理比较复杂,专业化、合格的管理人比较缺乏,如果一个人买了一个资产,只能依赖于现有的管理方,这也给流动性造成一定的压力。

第二,信息不对称。因为没有太多的公募,没有太多需要公开披露的,没有太多历史的数据,所有的交易包括大量的运营数据都是在各自手里,这个行业不太透明,外面的投资人看不懂。行业中介还不够多,不够专业。因为往往是行业中介以及行业协会在做这些事情,统领会员单位分享行业数据,这样我们的数据才会越来越全,同时有一些数据可以面向对这个行业有兴趣的投资人,来提高这个行业的透明度。

互联网新闻信息服务许可证:4612006003 信息网络传播视听节目许可证:2108287 互联网出版许可证:琼字002号 琼ICP备09005003号 地址:海口市龙昆北路38号华银大厦20层 删稿联系邮箱:sheng6665588@gmail.com